---
Boligpriser
Endring i boligprisene siste tolv måneder:
Oslo: 16,3 prosent
Akershus: 11,1 prosent
Sør-Trønderlag: 7,7 prosent
Finnmark: 4,1 prosent
Bergen: 3,3 prosent
Aust-Agder: 2,7 prosent
Rogaland: -3,1 prosent
Kilde: Krogsveen, Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
---
Det er alltid en boligprisrekord. Men tenk om det bare er å kaste seg på, at vi kan låne til pipa for alltid?
Forrige fredag kom nyheten om at prisen for Obos-leiligheter har økt med 23 prosent hittil i år. Etter krigen var Obos Oslo kommunes redskap for å løse den akutte boligmangelen i byen. Lenge var Obos-leiligheten prisregulert. Det betød irriterende ventelister, men i 1980-årene ble prisene på Obos-leiligheten sluppet fri. Prisen var fri til å stige til tilbud og etterspørsel kom på samme nivå. I økonomifaget kalles det at «markedet er klarert». Men situasjonen føles neppe som noen klarering for den som før kunne rykke fremover i Obos-køen, men nå taper budrunden gang på gang.
Torsdag denne uken anbefalte Finanstilsynet å øke kravene til egenkapital og inntekt for dem som skal låne. Målet er å luke ut de mest usikre betalerne. Men hva med de gode betalerne, bør de fortsette sin stadig mer eksklusive boligfest – og det med statsstøtte?
Halvert oljepris, ubestridt krise i oljebransjen, uro i andre bransjer og økt arbeidsledighet – norske boligkjøpere handler trøstig videre. Siden august i fjor har boligprisen i hele landet økt med 9,1 prosent.
Hvorfor så trygg i fare? En ting er advarsler, en annen ting hva banken sier. Og banken sier fortsatt at bolig er en god investering. I 2016 er gjennomsnittlig boliglånsrente på 2,60 (1,95) etter skatt, ifølge tall innhentet av nettstedet Smarte penger. De lave rentene gir opphav til artikler som «To normallønninger kan faktisk dekke 20 millioner kroner i gjeld» på nettstedet.
Spørsmålet er om det kan vare.
I år kom boken Progress and Confusion: The State of Macroeconomic Policy. Tittelen er god: Det må kalles et fremskritt at et kobbel av verdens toneangivende økonomer innrømmer at de ikke vet hvor de står. Sliter verdensøkonomien i dag med en forbigående ettervirkning av finanskrisen, eller har vi tvert imot beveget oss over i en «ny normal» med lave renter og lav økonomisk vekst?
Hjernen bak sistnevnte teori er Lawrence Summers. Bortsett fra en teori om at kvinners gener gjør dem mindre egnet til en lysende forskerkarriere enn menns (kvinner flest er middels intelligente, mens menn har større spredning fra genier til naut), er Summers en rimelig konvensjonell økonom. Desto større baluba ble det da han for to år siden lanserte teorien om «den nye normalen», der renter og vekst i industrilandene vil være lave i overskuelig fremtid. I Progress and Confusion svarer Summers dem av sine kritikere som mener finanskrisen forklarer de lave rentene. De siste femten årene, skriver Summers, har rentene gått jevnt nedover. Der har vært «opp- og nedturer», så klart, men «trenden» var nedadgående lenge før krisen. Årsaken er at flere ønsker å spare penger, og derfor hiver dem etter dem som er interessert i å låne dem.
Evig lave renter er en god nyhet for nyslåtte boligeiere. Men det har større følger enn som så: I samme bok påpeker Bradford DeLong at dette scenariet gjør det fornuftig for stater å låne mer penger. Og myndighetene bør benytte sjansen. For mens økonomien i det 20. århundre var dominert av goder som egnet seg i en markedsøkonomi (kjøleskap, bil, tv, ferdigmat, masseproduserte klær, leker og møbler), så vil disse (hvor kjære dingsene enn er) utgjøre en stadig mindre del av den totale økonomien mener DeLong. De godene som «kommer», er: Utdannelse (som blir viktigere for å få jobb), helsetjenester (siden medisinen gjør at vi kan behandle flere lidelser), og pensjoner (siden lenger levealder gjør dem viktigere for borgernes velferd). Alt dette er ting som markedet overlatt til seg selv har en tendens til å produsere for lite av eller fordele svært ulikt (eller urettferdig, om du vil).
Det er fornuftig med sand i maskineriet.
Kronargumentet til både DeLong og Summers er at finansmarkedene later til å tro at rentenivået kommer til å være lavt i overskuelig fremtid. Det viser for eksempel prisingen av statsgjeld, som har løpetid på flere år. Men kan vi stole på finansmarkedenes evne til å forutsi fremtiden? Kenneth Rogoff gjør ikke det. Han er tidligere sjeføkonom i Pengefondet (IMF), og han har studert de siste 800 årenes finanskriser. Resultatet er boken This Time is Different. Tittelen er ironisk ment. I Progress and Confusion hevder Rogoff at vi slettes ikke har kommet til noen ny normal. Verden oppfører seg tvert imot akkurat slik vi skulle vente i etterkant av en finanskrise som får en europeisk statsgjeldskrise på toppen. De lave rentene skyldes at mange bedrifter og privatpersoner er fornuftige og føre var og forsøker å betale ned gjeld. Når disse fornuftige føler de står på trygg grunn igjen, vil de melde seg på lånemarkedet, etterspørselen etter lån vil øke, og renten presses opp.
Og den som lot seg rive med langt over takst i budrunden høsten 2016, og unnlot å binde renten fordi hun stolte på at Summers hadde rett når han sa at de lave rentene var den nye normalen, hun vil slite.
Tør vi virkelig satse på at spillereglene er endret, og sende et berg av statsgjeld og belånte boliger videre til neste generasjon? Finnes det en annen utvei? Ja. I Norge er det ikke bare banken og finansmarkedene som forteller oss at det er lurt å låne til pipa. Det gjør kemneren også. Etter rentefradraget er den alt lave boligrenten på 2,60 prosent krympet til 1,95 prosent, ifølge Smarte pengers statistikk.
Også for dem som har penger på bok, lønner det seg å flytte dem over i bolig. Formuesskatten beskatter nemlig boligformuer mye mildere enn penger spart i bank eller aksjer. Konsekvensen er at norske sparepenger flytter til bolig.
Dagens Næringsliv fortalte denne uken om det suksessrike investeringsfondet Northzone. De investerer i helt ferske teknologiselskaper, det er fremtiden, liksom, langt unna oljen. Men kapitalen henter de i overraskende stor grad fra statlige investeringfond, norske private investorer, sier de, putter heller pengene i bolig fordi det lønner seg best skattemessig.
Dette er et problem for norsk næringsliv, men er det et problem for den jevne boligkjøper?
Første problem er at det er vanskelig å komme inn. Rigget favoriserer dem som har en formue å omsette til bolig. Enten det er førstegangskjøpere med forskudd på arv eller middelaldrende middelklassepar som tenker at en ekstra utleiebolig er en bedre pengeplassering enn aksjer eller bankinnskudd.
Sistnevnte bidrar først til å presse prisene opp og så leier de ut til dem som de presset ut av markedet.
I teorien skulle det ikke være slik. Høye priser skulle bety mer nybygging. I praksis er det ikke så enkelt. Nybygging avhenger også av offentlige reguleringsplaner. Og så lenge det er uklart hvor mye av boligprisveksten som er drevet av unaturlig lave renter, er det uansett risikabelt for utbyggere å bygge like mye som markedet etterspør.
Ettersom du beveger deg oppover i bolighierarkiet, rom for rom, fra bakgård til solrik terrasse til opparbeidet hage, ja, så øker gjelden, men så lenge prisene stiger blir du uansett rikere – på papiret. Selv om boligprisgaloppen på papiret gjør boligeierne rikere, er det ikke slik det oppleves i hverdagen, da ser det heller ut som lønnsveksten blir spist opp av renter og avdrag: I 2012 brukte nordmenn 31 prosent av inntekten på «bolig, lys og brensel» ifølge Statistisk sentralbyrå. På 1950-tallet brukte vi litt over ti prosent på det samme (og det er ikke strømregningen som har skylden for økningen).
Men det viktigste er risikoen: Hva om renten øker, jobben forsvinner, veksten av en eller annen grunn stopper opp og boligene kanskje faller i verdi?
Alle disse bivirkningene – risiko, urettferdighet og investeringskapital på avveie – betyr at det er fornuftig med sand i maskineriet. Heldigvis har skattekommisjonen ledet av SSB-sjef Hans Henrik Scheel laget et forslag til hvordan denne sanden kan strøs i. Det er så enkelt som å sørge for at bolig blir verdsatt på samme måte som annen kapital i formuesskatten.
Det kan bidra til at små og store investorer går ut av boligmarkedet og over til andre bransjer. Samtidig er det sannsynligvis politisk enklere å få igjennom enn kutt så det monner i rentefradraget. Men i Venstres ferske utkast til nytt partiprogram er det faktisk et av at alternativene som drister seg til å foreslå å «vurdere» rentefradraget samt «utrede» skattlegging av boliger.
I dag er rentefradraget ubegrenset. Selv om en ønsker at staten skal hjelpe folk inn på boligmarkedet, er det mindre fornuftig at staten også skal subsidiere opptrappingen fra treroms til rekkehus og eneboliger. Hadde det vært mulig å bare la oss trekke fra gjeldsrenter på de første to millionene av boliglånet?
Selv om jeg ikke er like trygg som Bradford DeLong på at vi har entret en ny økonomi med evig lave renter, er jeg enig med ham i at i fremtidens økonomi vil offentlige goder som helse, utdanning og omsorg være det gjennomsnittsborgeren ønsker seg aller mest mer av. Selv mener jeg mer skatt på bolig er en bedre måte å finansiere dette på enn at også staten skal låne til pipa.
Det er nemlig noe råttent i at den største skattebyrden ligger på det vi aller helst vil at folk skal gjøre: Nemlig å jobbe, mens boliglån subsidieres og investeringer i boliger får mindre skatt enn investeringer i å utvikle bedrifter.
Kilder: Obos gjennom 80 år. Obos.no, Progress and Confusion. The State of Macroeconomic Policy, red. Olivier Blanchard et al., Smartepenger.no, Statistisk sentralbyrå