Norge bryter menneskerettighetene

– Denne uken fastslo Den europeiske menneskerettighetsdomstol i Strasbourg (EMD) at Norge bryter menneskerettighetene på grunn av tomtefesteloven. Er du enig i dommen?

– Jeg kan i alle fall si at jeg ikke er så overrasket. Jeg var tvilende til Justisdepartementets vurderinger i utredningen som lå til grunn for endringene i Tomtefesteloven i 2004. Den gang kom norske myndigheter til at de var på trygg grunn og at endringene ikke brøt med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Reguleringene ble også godtatt av Høyesterett i 2007, da saken som nå har vært oppe for EMD, var oppe der.

– Norge er dømt for at grunneiere siden 2004 ikke har lov til å øke festeavgiften. Loven sier at tomtefester – altså leietakeren – har rett til å forlenge festeavtalen «på samme vilkår» når avtalen går ut. Hvorfor har Strasbourg-domstolen og Høyesterett konkludert ulikt?

– Konvensjonen åpner for at man kan gå langt i å regulere eiendomsretten dersom hensikten er å beskytte forbrukerne, sikre sosiale rettigheter og andre såkalte allmenne interesser. Det understreker EMD også i denne saken. Hovedforskjellen mellom Norges og EMDs vurdering synes å være at Strasbourg-domstolen ser på dette som et ekspropriasjonsinngrep, mens Høyesterett har vurdert dette til først og fremst å være en regulering – selv om også Høyesterett mener at dette i realiteten er en ekspropriasjon.

– For at leseren skal henge med: Hva dreier Tomtefesteloven seg om?

– Tomtefeste er en ordning hvor en person leier grunn til å bygge hus. Tomtefester har altså leierett til tomten, men han har eiendomsrett til huset. Han kan også selge huset med festerett. Ofte har det ikke blitt tatt hensyn til at huset står på festet tomt. Derfor har det ikke vært noe særlig forskjell i prisen om huset står på festet eller eid tomt.

– Huset selges likevel til markedsverdi?

– Ja. Og nettopp det er noe av bakgrunnen for at grunneierne har klagd inn saken for EMD. Mens tomtefester står fri til å selge huset og kan tjene millioner på en verdistigning på tomten, får grunneierne ingenting av den samme verdistigningen. Avtalen kan heller ikke sies opp, og festeavgiften tar ikke hensyn til verdiendringen av tomten. Den kan kun reguleres etter endringer i pengeverdien.

– Hvordan kan dette være et spørsmål om menneskerettigheter?

– Menneskerettighetene omfatter også vern om eiendomsretten. Det har vært en viktig idé siden den franske revolusjon. Man skal ikke undervurdere hvor mye eiendom betyr for folk. Mange ville nok gått i fengsel hvis det sikret dem odelsprioritet til gården de kommer fra. Regulering av eiendomsretten er likevel ofte samfunnsmessig nødvendig. Det skal mye til for at offentlig regulering av eiendomsrett oppfattes å være i strid med menneskerettighetene. Men det er en del som tyder på at EMD er blitt mer aktiv i vern av eiendomsretten de siste årene.

– Jeg skjønner fortsatt ikke helt hvordan denne saken kan ses på som en ekspropriasjon?

– Ettersom festeren kan kreve kontrakten forlenget på ubestemt tid på samme vilkår som tidligere, blir grunneieren pålagt et rettsforhold som han ikke frivillig har gått inn i. En kontrakt med for eksempel 40 års løpetid, blir erstattet av en alltidvarende kontrakt. Dermed fratas eieren retten til å avgjøre om han vil inngå en ny kontrakt og retten til å forhandle på hvilke vilkår det skal skje. Tomtefesteloven inneholdt også før 2004 en rett til forlengelse, men da slik at vederlaget skulle settes på ny ved avtale eller skjønn.

– Har endringene i Tomtefesteloven ført til sterkere rettigheter for tomtefesterne?

– Ja. Det vært politisk enighet om å sikre reguleringer som bidrar til trygghet og stabilitet for tomtefesterne, og det aksepteres også i menneskerettighetskonvensjonen. Tomtefesteren har fått sterkere og sterkere rettigheter. Problemet med regelen Norge nå er dømt for, slik EMD ser det, er at verdistigningen ikke er blitt bedre fordelt mellom tomtefestere og grunneiere.

– Stortinget har selv vedtatt at EMK skal gå foran norsk lov. Hvordan må Norge følge opp dommen fra Strasbourg?

– Norge kan anke til Storkammeret i Strasbourg-domstolen, men jeg mener Norge må vurdere dommen grundig før en eventuell anke. Det er ikke så hyggelig for Norge å tape mange ganger i EMD. Hvis de ikke anker, eller hvis resultatet blir bekreftet i Storkammeret, må Norge endre regelverket.

– Hvor mye må eventuelt endres i loven?

– Det sier ikke dommen noe klart om. En har nok en del spillerom for å finne gode løsninger, og jeg mener man bedre må ivareta både grunneiers og tomtefesters interesser. En kan tenke seg en ordning der differansen mellom verdiøkningen på tomten og den generelle prisstigningen blir delt mellom tomtefester og grunneier.

– Til Aftenposten har du sagt at dommen er et «prestisjetap for både Stortinget, justisdepartementet og Høyesterett». Hva mener du?

– Det var et svar på et direkte spørsmål. En skal kanskje ikke legge for mye i dette. Men det er likevel slik at norske myndigheter og Høyesterett har uttalt at endringen i loven ikke brøt med EMK, og nå har de fått en dom som går i motsatt retning. Det kan hende at Norge ikke har tatt nok innover seg den styrkingen av eiendomsretten som har skjedd i internasjonal rettslig, økonomisk og politisk diskusjon de siste par tiårene.

– Tomtefesteforbundet frykter en økning opp til markedspris for festetomter. Nestlederen sa til DN at i ytterste konsekvens kan det føre til boligkrakk. Tror du på det?

– Nei, det tror jeg er en overdrivelse. Det vil ikke bli tale om å øke festeavgiften basert på full markedspris. Mange har også avtaler som fortsetter langt frem i tid, og dommen fra Strasbourg vil først få konsekvenser når avtalene utløper. Selv dersom det skulle bli en økning til markedspris – noe jeg altså ikke tror – vil ikke de som eventuelt vil måtte selge, gjøre det samtidig. Men det er klart det kan påvirke prisen på eiendommen at det kan skje en oppregulering av festeavgiften om 10, 30 eller 50 år.

– Kan man si at dommen i Strasbourg også bryter med prinsippet den er tenkt å beskytte? Hvis konsekvensen av dommen blir at jordeierne kan øke prisen så mye at tomtefesterne ikke får råd til å betale, vil jo boligeierne miste sin eiendom?

– Jo, men den retten kan mange også miste hvis lånerenten går opp. Jeg ser at dette kan få sterkt utslag for noen, men det er ikke så vanskelig å finne eksempler på at regelen er urettferdig for grunneierne. En tomt kan ha blitt festet bort på 1960-tallet for 200 kroner, og ikke blitt annet enn indeksregulert siden – selv om den i dag kan omsettes for millioner.

– Jeg har lest at strandeiendommer før var de minst populære siden det var vanskeligst å dyrke jorda der. Festeretten var opprinnelig et tiltak for å sikre fattige bønder og fiskere jord å dyrke.

– Ja, det var vanskelig å få lån, så det var en effektiv måte å sikre vanlige folk retten til litt jord eller en byggetomt. Det ga også sikre inntekter til grunneierne i en tid da det ikke fantes så mange andre investeringsalternativer. En del kommuner har brukt bortfeste for å skaffe folk bolig og for å åpne for fremtidige arealreguleringer. Festeinstituttet har eksistert i hundrevis av år. For rundt 50 år siden ble det veldig populært da folk begynte å kjøpe hytter. Grunneierne ble oppfordret til å feste bort tomten i stedet for å selge.

– Er festeretten et foreldet prinsipp?

– Behovet for festeordningen er mye mindre med dagens finansieringsordninger og økonomiske situasjon. Den skaper også en situasjon som er usikker både for tomtefester og grunneier. Jeg mener man burde skåret igjennom og forby nye festeavtaler for private. Det er svært få land som har en ordning tilsvarende festeordningen.

– Det er et særnorsk fenomen?

– Ja, Norge er veldig spesielt, særlig ved at festeinstituttet er så mye brukt. Det er i overkant av 300 000 som sitter på festet tomt. Det finnes nok festeordninger i andre land, men det har lite omfang.

– Hvor god kjennskap har egentlig dommerne i Strasbourg til norske festeordninger og -tradisjoner?

– Ikke så god i utgangspunktet, antar jeg. Men dommere kan jo lære seg nye ting. Og dommen fra EMD gir en god beskrivelse av forholdene. Det norske medlemmet i Strasbourg-domstolen deltok dessuten i avgjørelsen i denne saken. Domstolen uttaler at det skal mye til for å gripe inn i nasjonale forhold av denne karakteren. Når de likevel har gjort det, er nok det et uttrykk for at de har funnet denne aktuelle regelen svært urimelig.